zm.org.pl

Warszawa zagospodarowana dopiero ok. 2050 r.?

2009-07-29, ostatnia aktualizacja 2009-07-28 17:49

Przy obecnym tempie sporządzania planów zagospodarowania Warszawa zostanie nimi pokryta w całości ok. 2050 r. Powstają tak powoli, że zamiast je uchwalać, trzeba wszystko wyrzucić do kosza i zacząć planowanie od początku.

Plany zagospodarowania powstają tak powoli, że gdy w końcu przychodzi do ich uchwalania, są nieaktualne. Przy obecnym tempie Warszawa będzie nimi pokryta w całości ok. 2050 r.

Określają, co, gdzie i jak wysoko można zbudować. Ustalają jasne reguły gry dla deweloperów. Mieszkańcom dają gwarancję, że któregoś poranka nie zaskoczy ich np. płot stawiany w środku parku, tak jak wiosną stało się na Polu Mokotowskim.

- Jeśli plan nie istnieje, deweloperzy chcą zabudowywać każdy skrawek ziemi. Żeby mieć kontrolę nad tym, co powstaje w naszej dzielnicy, potrzebujemy pilnie jak najwięcej planów - mówi Bernadetta Włoch-Nagórny, rzeczniczka Białołęki.

Dzielnica bez szkoły

"Planami jest pokryte jedynie 13 proc. powierzchni stolicy. Tam, gdzie rządzą ludzie Platformy - we Wrocławiu czy w Gdańsku - ten odsetek sięga 30-40 proc. Jeżeli zostanę prezydentem Warszawy, wyrównam te opóźnienia" - obiecywała trzy lata temu Hanna Gronkiewicz-Waltz podczas samorządowej kampanii wyborczej.

Nie wygląda na to, żeby udało się jej dotrzymać słowa. Dziś w Warszawie mamy ok. 150 planów zagospodarowania, które pokrywają nieco ponad 20 proc. obszaru miasta. W trakcie opracowywania są plany dla kolejnych 30 proc. W 2008 r. objęto nimi nieco ponad 2 proc. powierzchni. W tym tempie cała Warszawa zostanie pokryta planami za 40 lat! Słabą pociechą jest, że za rządów PiS plany powstawały jeszcze wolniej.

Mimo deklaracji pani prezydent planowanie przestrzenne nie stało się priorytetem jej administracji. Gotowy projekt planu zagospodarowania Pola Mokotowskiego przeleżał w szufladzie prawie rok. Z administracyjnego czyśćca wyjęto go dopiero wtedy, gdy biznesmen Marek Czeredys próbował ogrodzić należący do niego czterohektarowy fragment parku. To zbulwersowało warszawiaków. Plan przegłosowany w końcu w czerwcu pod olbrzymim naciskiem opinii publicznej zniweczył projekty irlandzkiej firmy Global Partners, która u zbiegu ul. Wawelskiej z al. Żwirki i Wigury chciała budować biurowce i apartamentowce.

Żadnych parków nie ma, niestety, na Żoliborzu Przemysłowym. Płoty, które postawili tam deweloperzy, nikogo nie oburzają. Dlatego ratusz nie widzi powodu, żeby przyspieszyć prace nad planem zagospodarowania tego terenu, które toczą się od 2004 r. Dziesięć miesięcy temu zmarł autor projektu prof. Andrzej Kiciński, ale urzędnicy wciąż nie rozwiązali kontraktu z jego spadkobiercami, nie powierzyli też planowania innej pracowni. Tym samym miasto wyrzeka się możliwości utworzenia na 66-hektarowym terenie funkcjonalnej tkanki miejskiej i ceduje planowanie przestrzenne na deweloperów. Na szczęście mamy kryzys i firmy nie spieszą się z budowaniem dzielnicy dla ponad 20 tys. mieszkańców bez ani jednej szkoły czy przedszkola - bo tak będzie wyglądać ten rejon bez planu zagospodarowania.

Boją się wykupów

Jedną z głównych przyczyn oporu przed uchwalaniem planów jest to, że nakładają na miasto obowiązek ponoszenia konkretnych nakładów. Według szacunków Marka Mikosa, dyrektora miejskiego biura architektury, do 2019 r. trzeba będzie wydać 4-5 mld zł na wykup gruntów przeznaczonych na cele publiczne (np. ulice) w planach, które zostaną uchwalone w ciągu najbliższych trzech-czterech lat. Co najmniej drugie tyle powinno się zainwestować m.in. w kanalizację czy budowę placówek oświatowych.

Ratusz uchyla się od tych obowiązków, jak tylko może. Miesiącami i latami toczy jałowe rozmowy z właścicielami gruntów potrzebnych pod budowę ulic na Polach Wilanowskich. Firma JW Construction, która zażądała odkupienia gruntu potrzebnego pod miejską ul. Meriana Coopera na Bemowie, usłyszała od wiceprezydenta Andrzeja Jakubiaka: - Warszawa ma wiele potrzeb i mało pieniędzy. Dlaczego mamy je wkładać akurat w tę ulicę? - pytał niedawno na łamach "Gazety".

Projekt za projektem

Rządy prezydent Hanny Gronkiewicz-Waltz nie ukróciły też schizofrenii panującej w miejskim biurze planowania. Ci sami urzędnicy, którzy pilotują prace nad planem zagospodarowania rejonu ul. Nowoursynowskiej (przewiduje przedłużenie ul. Ciszewskiego), wydają pozwolenia na budowę domów w pasie potrzebnym na jej jezdnię.

W zeszłym roku ratusz wydał pozwolenie na budowę dwóch stumetrowych wieżowców na działce firmy Impexmetal przy ul. Prostej na Woli. To decyzja sprzeczna z projektem planu zagospodarowania tego rejonu, który powstaje od dziesięciu lat, a od czterech jest gotowy. Jego wejście w życie sparaliżowały skargi rozpatrywane przez sąd administracyjny. W tym czasie w okolicy powstało już tyle budynków, że dziś już tego planu raczej nie da się uchwalić. Dyrektor Mikos przyznaje, że prawdopodobnie trzeba będzie zacząć opracowywać nowy.

To nie wyjątek. Trwają właśnie korekty ponad 20 opracowań obejmujących łącznie 2 proc. powierzchni miasta. Najbardziej znanym przykładem jest plan pl. Defilad. To także najbardziej wymowny przykład na to, że brak ciągłości w polityce przestrzennej miasta owocuje ciągnącą się w nieskończoność prowizorką.

Byle zdążyć przed planem
05-05-2010, ostatnia aktualizacja 05-05-2010 22:22

Nie ma planu miejscowego – budować można niemal wszystko. Dlatego tuż przed jego uchwaleniem mnożą się wnioski o pozwolenia na budowę wielkich bloków w kameralnych osiedlach.

- Budują przy Kasprowicza 68 i przy Grębałowskiej. Zaraz po drugiej stronie ul. Kasprowicza też wyrośnie potężny budynek – alarmują mieszkańcy Starych Bielan. Są przerażeni, bo widzą, jak znika kameralna, zielona dzielnica.

– To wszystko dlatego, że wkrótce ma zostać uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego tego terenu – mówi Jerzy Matałowski z Samorządu Mieszkańców Starych Bielan. – A plan nie pozwoli na wysoką zabudowę, duże gmachy i niszczenie starych willi. Deweloperzy muszą się więc spieszyć, żeby zdążyć przed planem. I naciskają na urzędników – podkreśla.

Szarpać grunt po kawałku

Inwestycyjny boom jest charakterystyczny także dla innych rejonów miasta, dla których powstają plany zagospodarowania.

– Wystarczy przypomnieć ubiegłoroczną awanturę o wysoki budynek przy ul. Alpejskiej w willowym Aninie – mówi jeden z miejskich urzędników. – Plan był prawie gotowy, a tu inwestor dostał pozwolenie na budowę, która nie do końca jest z tym planem zgodna.

– Bo trzeba wyszarpnąć kawałki tego uciekającego sukna – mówi metaforycznie urzędnik z miejskiego Biura Architektury, oceniając działanie deweloperów. I przyznaje, że inwestorzy wyjątkowo zabiegają o przyspieszenie wydania pozwolenia na budowę, gdy dowiadują się o planie.

Dopóki go nie ma, dopóty o warunki zabudowy jest znacznie łatwiej. Np. przy ul. Grębałowskiej wyburzono stare domki. W ich miejscu powstają nowoczesne budynki, nijak niepasujące do otoczenia. – Ale to jest paradoks warunków zabudowy, które rządzą się prawem dobrego sąsiedztwa – tłumaczy wiceburmistrz Bielan Kacper Pietrusiński. – Warunki musieliśmy wydać, bo już wcześniej spółdzielnia Dembud postawiła w pobliżu apartamentowiec. Warunki zabudowy dla nowego musiały być wydane na podobne gabaryty. To działa jak efekt domina.

Co może urzędnik

Urzędnicy zasłaniają się przepisami. I bronią przed zarzutami szybkich decyzji w obliczu powstającego planu.

– Zasady wydawania pozwoleń na budowę są jasno określone i takie same dla całej Polski – tłumaczy Tomasz Dąbkowski, naczelnik bielańskiego Wydziału Architektury i Budownictwa. – Możemy zawiesić postępowania o wydanie warunków zabudowy, jeżeli wniosek inwestora jest niezgodny z projektem przygotowywanego planu miejscowego. Ale możemy to zrobić tylko na rok. Potem warunki musimy wydać.

Urbanista Grzegorz Buczek przyznaje, że sytuacja Bielan czy Anina jest charakterystyczna dla wielu rejonów miasta, które są łakomym kąskiem dla deweloperów.

– Ale prawo nie daje urzędnikom dużego pola manewru – wyjaśnia. – Rzeczywiście można nieco wstrzymywać decyzję. Ale samo pozwolenie na budowę, jeśli warunki się uprawomocnią, urząd wydać musi. Bronią się też inwestorzy.

– Szybkie decyzje? – dziwi się przedstawiciel Tynk Budu, inwestora kontrowersyjnej budowy przy Kasprowicza 59, mecenas Cezary Jezierski. – Warunki zabudowy mamy od 2005 r. O pozwolenie wystąpiliśmy w 2008 r., a dostaliśmy je dopiero teraz.

Ale Witold Romanowski, prezes Dembudu, który już postawił budynek przy Grębałowskiej, przyznaje, że ostatnio jest lepiej. – Bo zgodę na mniejsze budynki wydaje dzielnica. I kolejki się skróciły. Na samo pozwolenie na budowę czeka się ok. trzech miesięcy – wyjaśnia. Dodaje jednak, że wniosek prawie zawsze jest odsyłany do poprawki.

– Na rozpatrzenie kompletnego już wniosku o pozwolenie na budowę urząd ma 65 dni – mówi Katarzyna Olszewska, prawnik z kancelarii adwokackiej Bartosza Wojdy. I dodaje, że w przypadku niewydania decyzji na urzędnika nakładana jest kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.

Pozwolenia albo paraliż

Wiceburmistrz Pietrusiński nie wiąże jednak natłoku inwestycji z przygotowywanym planem. – To metro przyciąga inwestorów – mówi.

A rzecznik Wawra Andrzej Murat przypomina: – Rzeczywiście są zalecenia, by wstrzymywać się z warunkami zabudowy, jeśli szykowany jest plan – mówi. – Ale plany często powstają długo. I trzymanie się tego zalecenia mogłoby spowodować całkowity paraliż inwestycyjny w dzielnicy. Np. plan Anina, gdzie jest ul. Alpejska, powstawał osiem lat!

– Bo dogodzenie wszystkim przy planowaniu przestrzennym nie jest proste – mówi szef miejskiego Biura Architektury Marek Mikos. – Protestują wszystkie możliwe strony, tworzenie planu się przedłuża. I znów musimy wydawać pozwolenia , które często budzą kontrowersje.

Dyrektor przyznaje jednak, że zbliżający się moment uchwalenia planu zawsze uaktywnia inwestorów. Chcą dostać zgodę na obiekt, którego za chwilę być może zbudować nie będą mogli.

[Dariusz Bartoszewicz:]Ratusz mówi: plan to koszt, bo trzeba płacić za działki pod drogi.

[Krzysztof Domaradzki:] - Dobry plan pozwala też pozyskać wiele terenów pod zabudowę, które wcześniej były np. rezerwowane pod wielkie węzły komunikacyjne. Umiejętne gospodarowanie przestrzenią i planowanie może przynosić ratuszowi znaczne korzyści.